測量・農地転用・開発許可・登記・土地の売買 (有)中村測量設計社 埼玉県 越谷市

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土地登記
 
土地分筆登記 地目変更登記 地積更正登記

土地分筆登記

土地分筆登記とは、1筆の土地を分割して登記簿上数筆の土地とする登記です。
分筆又は合筆の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができません。

土地分筆登記

分筆とはどんなときに行うのでしょうか?
  1. 土地の一部を売却・譲渡・贈与したいとき
  2. 相続により土地を分割する必要があるとき
  3. 道路採納(拡幅)をするとき
  4. 土地の分譲を行うとき
  5. 土地の一部を建築敷地として建物を新築するとき
  6. 土地をそれぞれ別々の用途で使用し、地目が別々になったとき
  7. 元々筆界と現在の境界が一致していない場合(元々の筆界に境界を戻せない場合は分筆して所有権を移転します。)

分筆後の形状は原則申請人の意思によるもので、丸形でも三角形でもどのような形状でも差し支えありません。

分筆登記には 境界確定測量 を行い土地の境界を確定させなければなりません。

分筆登記には地積測量図を提出して分筆後の土地の地積を明らかにしなくてはならず、そのためには、分筆前の土地、分筆後の土地の地積を算出しなくてはなりません。


分筆登記に必要な書類

1. 委任状



2. 地積測量図

分筆後に地積を明らかにする図面です。


3. 公用地境界確認書

道・水路敷との境界を確認した書面です。


4. 境界確認書

隣接地の方と境界について確認した書面です。

 

土地分筆登記 地目変更登記 地積更正登記
 
土地地目変更登記

土地地目変更登記とは、既登記の土地で、土地登記簿の表題部に記載されている地目について、利用目的の変更などにより現況の地目が変更した場合に、現況と登記簿の地目を一致させるための登記です。
表題部所有者または所有権の登記名義人は、その変更があった日から1ヶ月以内に、登記申請をしなければなりません。 例えば、農地に住宅を建築した場合、駐車場や資材置場にした場合、宅地の一部を道路にした場合、通路を宅地にした場合などです。


土地地目変更登記に必要な書類

1. 委任状



2. 許可書

畑や田を他の地目に変更する時には農地法の許可書を添付します。


3. 現地確認書

農地を農地以外の地目に変更した時、地元農業委員会が交付したもの。


ポイント

登記簿の地目が農地(田・畑など)では、農地転用許可(市街化区域の場合は届出)を得なければ売買等権利変動の登記はできません。
売買を行うときは、農地転用許可にもとづく譲受人(買主)であれば、地目が農地のまま所有権移転登記(売買)を受けることができます。
もし、その買主が第三者に売却しなくてはならない事態が訪れたとき、地目変更登記をしていなかったらどうでしょうか。土地の現況が農地転用許可の内容と同一であれば、地目変更登記に問題ありませんが、土地の現況が許可内容と異なる状況であったときは、地目変更登記がスムーズに進まないことになります。
従って、地目変更登記しておけば、農地法の制約は外されるため、いつでも売却することができ、資産価値を守ることができるのです。

 

土地分筆登記 地目変更登記 地積更正登記
 
土地地積更正登記

測量した結果の地積が登記簿記載の地積より多かったり、少なかったりした場合には、登記簿の面積を直す「土地地積更正登記」をすることができます。
少なかった場合には、地積更正登記を行えば固定資産税が軽減します。
多かった場合には、当然、資産価値が増えるわけです。


土地地積更正登記に必要な書類

1. 委任状



2. 地積測量図


3. 境界確認書


ポイント

不動産の売買では、実測売買、公簿売買の二種類に分けられます。
売買契約書には、実測売買の場合「売主にて境界を明示し、実測図を作成する。」「契約締結後に境界確定測量を行い、面積が増減した場合には、1uあたり○○○円の単価にて調整する」という文言が契約書に書いてあります。地積更正登記を行う義務は売主にはないようです。
公簿売買の場合には、「売主は境界を明示すること」との文言のみ書いてあります。
では、地積更正登記を行う意味はあるのでしょうか?不動産売買契約を例にして考えてみます。


A 登記簿面積より実測した面積が大きい場合

登記簿面積による公簿売買で売買契約を締結したとき、実測した面積の方が大きい訳ですから、公簿売買では登記簿面積だけで評価されるため、1u単価などで査定する場合には、損をすることになります。
また、境界を明示しなくてはならないため、探したところ境界が見つからず、当社に相談にいらっしゃるケースもあります。


B 登記簿面積より実測した面積が小さい場合

実測売買により売買契約を締結した場合、
例えば、登記簿面積:100u 売買価格:2,000万円にて売買契約を締結したときには、契約における1uあたりの単価は、20万円になります。
そこで、実測面積が5u小さかったとき、売買価格は1,900万円に調整されてしまいます。
このとき、売主が2,000万円あれば銀行の抵当権が抹消できるという状況であったとき、売主は契約を解除を申し出る可能性は高いです。

また、市や県の条例で、敷地の最低面積などが定められているとき、面積が規定に満たないため、建築できないこともあります。
買主は、5u足りないなら目的が達せられないので、契約を解除したいという話も無い訳ではありません。
そんな物件を売買するのは、トラブルの原因になります。

また、登記簿に記載された面積によって、固定資産税・都市計画税は算出されています。実測した面積が、登記簿より小さい場合であれば、税金は軽減されるのです。


A・Bともに、事前に地積更正登記を行うことにより、適正な取引が行え、トラブルを回避することができます。

その他 頻度は少ないですが、以下の登記も承ることができます。


土地合筆登記

土地の筆を一つに合わせる登記です。表題部所有者、所有権の登記名義人、乙欄の記載が同様である必要があります。


土地表題登記

払下げ申請のとき、水路や道(赤道)などには、地番が附されていない場合があります。こういったとき、払下げを行う方が登記申請を行うことにより権利を確保しなければなりません。


こういった場合には、直接ご連絡ください。





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