測量・農地転用・開発許可・登記・土地の売買 (有)中村測量設計社 埼玉県 越谷市

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建物登記
 
建物表題登記(新築) 建物滅失登記(取毀等) 建物表示変更登記(増築等)

建物表題登記

対象となる方
  • 建物を新築された方
  • 建物を新築したが登記していない方

期限

登記申請は新築してから1ヶ月以内に申請することが法律により義務付けられております。

登記には土地・建物、それぞれ登記簿があります。新しく新築した建物には、当然、登記簿は存在せず、「建物表題登記」は新たに登記簿を開設するための登記になります。
「建物表題登記」を行わないということは、登記簿が存在しないわけですから、抵当権等も設定できず、金融機関から融資を受けることが難しくなります。

 
建物表題登記

※上記のような流れになるため、融資を受ける際には、建物表題登記が必要になります。

建物表題登記を行うために必要な書類

1. 委任状



2. 住所証明書

建築主が個人の場合は住民票

建築主が法人の場合は会社の登記簿謄本又は資格証明書


3. 工事完了引渡証明書

建設業者が建物を引渡したことを証明する書類

法人の場合は、印鑑証明書・資格証明書 添付

個人の場合は、印鑑証明書 添付


4. 工事代金受領証書


建設工事代金の領収書



5. 建築確認済証

工事完了した事を証する検査済証も必要


6. 売渡証明書


建売住宅等の場合、売主による所有権証明書



7. 持分承諾書


持分の変更



8. 建物図面

建築された建物が土地のどの位置に建っているかを明らかにする図面を作成


9. 各階平面図

各階の床面積を算出するために計算等も記入した図面を作成


上記 3. 〜 6. の項目のうち、3つ以上の証明書を必要とします。


ポイント

上表の所有権保存登記・抵当権設定登記、その他、所有権移転登記などは司法書士が行います。
ある一定の要件を満たした家屋について、住宅用家屋証明を取得することができ、登録免許税が軽減されます。住宅家屋証明を取得する際に、表題登記済証(表題登記が終了したのちに交付される紙)が必要になるため、合わせて依頼を受けることが多いです。
表題登記をご依頼する際に、合わせてお声掛け下さい。


表題登記申請における注意

引渡証明書には、施工業者の代表者印印鑑証明書の添付が2011年12月より義務付けられました。資格証明書は今まで通り、申請地と施工業者の所在地が同一管内であれば省略できます。 また、申請時において、内装写真の添付が必要になりました。申請の際には、内装工事まで終了していることが求められます。


要件

所有権保存登記の際に軽減される新築建物の要件は

  1. 新築後1年以内であること
  2. 個人が自己の居住の用に供する家屋であること
  3. 床面積が50u以上であること
  4. 区分所有建築物については、建築基準法上の耐火または準耐火建築物であること
  5. 併用住宅については、その床面積の90%を超える部分が住宅であること

軽減される登記

所有権保存登記 0.4% ⇒ 0.15%
所有権移転登記 2.0% ⇒ 0.3%
抵当権設定登記 0.4% ⇒ 0.1%

上記の登記は、司法書士事務所をご紹介します。

 

建物表題登記(新築) 建物滅失登記(取毀等) 建物表示変更登記(増築等)
 
建物滅失登記

対象となる方
  • 建物を取毀した方
  • 建物が焼失などで滅失してしまった方

期限

原則として滅失してから1ヶ月以内に申請する事が法律によって義務付けられております。

建物表題登記で説明しましたが、建物には、登記簿があります。建物が無くなったのに、登記簿だけが存在するのは登記関係を複雑にするだけなので「建物滅失登記」は登記簿を閉鎖するために登記を行うものです。
建物滅失登記では、建物図面や各階平面図を作成したりすることはありません。しかし、土地家屋調査士は、取毀した建物を特定するために、建築されていた当時の状態を知る必要があり、法務局、市役所などで調査をし、調査報告書を作成して申請します。
こうしたことで、他人が所有権を有する建物の登記簿をうっかり閉鎖(滅失登記)してしまうということがなくなります。
しかし、農家住宅などでは、同一敷地に附属建物(物置・車庫・納屋)などが多くあり、登記簿はあるが建物図面は存在しない、つまり滅失した建物が特定できないという困難な場合もあります。こうした場合には、依頼者や当時の事情を知る方から内容を伺うとともに、現存する建物の面積を測定し、取毀した建物を特定する方法などを行います。


建物滅失登記を行うために必要なポイントは下記の通りです。


ポイント1

購入した土地に前所有者が建物滅失登記をせずに、登記が残っている場合において、現存する建物もかなり以前から建築されている場合は、土地地番と家屋番号が関連性がない場合もありますので、注意が必要です。


ポイント2

売買契約でよくあることですが、ある売主が土地を売却しようとしています。
売主が売却しようとする土地には、古い建物が残っており、売主は引き渡し前に建物を解体する約束で契約をしています。
こういったケースで忘れがちなのが、建物滅失登記です。
新たな買主が、融資を受ける場合、融資を行う金融機関は当然その土地には抵当権を設定します。しかし、その土地に売主名義の建物登記があった場合、金融機関は「第三者の権利が存在し、法定地上権になるから融資できない」と判断する可能性もあります。
建物解体を条件とした売買契約では、建物滅失登記も条件に含める必要があります。


建物滅失登記を行うために必要な書類

1. 委任状



2. 取毀証明書


(取毀し業者の印鑑証明書・資格証明書 付)



3. 罹災証明書

地震倒壊は、市役所危機管理課 市長

火災焼失は、消防本部予防課 消防長

にて交付しています


上記 2. 〜 3. の項目のうち、いずれか1つを必要とします。

※注意※
建物所有者が死亡しているときは、相続人が申請することになります。全相続人のうち一人からでも申請できます。
相続人は住民票・戸籍謄本により、自らが相続人であることを証明する書類が必要です。


建物表題・滅失同時申請

上記にて説明した表題登記・滅失登記を同時に行うこともできます。

滅失登記は、原則として1ヶ月以内に行わなければなりませんが、申請書類(添付書類)が同一のものもあるため、新築した建物の表題登記と同時にて行うことがしばしばあります。同時申請では、別々に行う場合より費用が安価になります。

 

建物表題登記(新築) 建物滅失登記(取毀等) 建物表示変更登記(増築等)
 
建物表示変更登記

対象となる方
  • 建物を増築した方
  • 建物の一部を取毀した方
  • 物置や車庫など附属建物を新築した方
  • 屋根や柱など主要構造を改造された方
  • 他地番の土地へ建物を曳行移転(曳家 ひきや)した方

期限

原則として新築・増築・改築・移転してから1ヶ月以内に申請する事が法律により義務付けられております。

登記簿表題部には、所在・種類・構造・床面積が記載されています。これらが変更になる場合、必要な登記です。
不動産の売買契約等において、未登記部分がある物件は、金融機関が抵当権等を設定する場合に敬遠されることがあります。それだけ担保評価(資産価値)に対し、 疑問点が残るということでしょう。ご自分の資産を守るためにも、上記の場合にはしっかりと登記する必要があります。


建物表示変更登記を行うために必要な書類

1. 委任状



2. 住所証明書

建築主が個人の場合は住民票

建築主が法人の場合は会社の登記簿謄本又は資格証明書


3-1. 工事完了引渡証明書

建設業者が建物を引渡したことを証明する書類

法人の場合は、印鑑証明書・資格証明書 添付

個人の場合は、印鑑証明書 添付


3-2. 工事代金受領証書


建設工事代金の受領書



3-3. 建築確認済証

工事完了した事を証する検査済み書も併せて必要


3-4. 建物図面

建築された建物が土地のどの位置に建っているかを明らかにする図面を作成


3-5. 各階平面図

各階の床面積を算出するために計算等も記入した図面を作成


上記 3 の 3-1. 〜 3-3. の項目のうち、2つ以上の証明書を必要とします。





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