測量・農地転用・開発許可・登記・土地の売買 (有)中村測量設計社 埼玉県 越谷市

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農地転用
農地転用

農地転用とは、農地に区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、店舗などの用地に転換することをいいます。
区画形質に変更を加えなくても、駐車場や資材置き場などのように、農地を農地以外の状態にする行為も農地転用となります。また、一時的に資材置き場や、駐車場などにする場合も農地転用となります。
簡単に言えば、農地(耕作を目的とする土地)を農地ではないものにすることをいいます。


※ 注 意 ※
農地の転用の許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下り、これに従わない場合には罰則が科せられます。必ず、農地転用の届出または、許可を得ましょう。


対象となる農地
すべての農地が転用許可の対象になります。登記地目が農地であれば、例え耕作がされていない状態にあっても、農地として活用できる状態(農地性)である限り農地として扱われます。

売買契約や登記との関係
農地の売買契約や登記を農地転用の届出または許可が得られない間は行うことができません。
一般的には、「転用が済んだら売買しますよ」という、停止条件付売買契約や売買の予約契約をするにとどまり、許可・届出などの手続き終了時に本契約をする必要があります。
登記の場合も、買主の権利を守るという観点から許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることになります。

農地転用の届出

都市計画法による市街化区域内にある農地を転用する際は農地転用の届出をします。

  • 農地所有者が自己の為に農地転用する。⇒農地法第4条届出
  • 自分の農地を農地転用し、他人に賃貸借や売買等をする。⇒農地法第5条届出
主な必要書類
  • 届出書 (農業委員会の窓口等で配布)
  • 土地全部事項証明書
  • 地図 (対象の土地の位置が分かるように示す。)
  • 各事例によって添付する書類が異なったり、市区町村によって様式等が変わります。
農地の転用届出の種類
農地法 行為 届出者 届出先 届出不要の場合
第4条 農地の所有者が市街化区域の農地を農地以外に転用する。 転用を行う者
(農地所有者)
農業委員会 国、都道府県が転用する場合、市町村が土地収用法のため転用する場合等。
第5条 自己所有する市街化区域の農地を農地以外に転用し、他人に賃貸借や売買等をする。 売主と買主

市街化調整区域内にある農地の転用許可

はじめに、市街化調整区域内の農地を転用するということは、多くの場合、開発行為を伴い、検査後に住宅を建築する事になります。
『もう農業はやらないjという理由では、農地の転用はできません。
また、現況が雑種地のようになっており、固定資産税の課税が雑種地であるからという理由で、農地転用許可を受けている、受けられると思ってらっしやる方も多くいらっしやいますがそういったことではありません。
農地法と、都市計画法、税法はそれぞれ別なのです。

農地転用許可制度における申請の種類
農地法 行為 申請者 許可権者 許可不要の場合
第4条 農地の所有者が農地以外に転用する。 転用を行う者(農地所有者) 都道府県知事※農地が4haを超える場合は農林水産大臣 国、都道府県が転用する場合、市町村が土地収用法のため転用する場合等。
第5条 自分の農地を農地以外に転用し、他人に賃貸借や売買等をする。 売主と買主


★市街化調整区域内にある農地を転用する際の許可申請は難しく、専門的な知識と時間が必要です。当事務所では、煩雑な手続きの書類の作成、農地転用の為の準備等の相談を承っております。農地転用をお考えの方は、お気軽にお問い合わせ下さい。


宅地
農地を宅地にしようとする場合には、宅地に転用する目的が必要となります。
つまり、住宅を建築する、もしくは店舗を建築するなど、建物の建築が伴なわなければ、農地を宅地にすることはできません。
市街化調整区域は、原則、建築できない地域になっていますので、建築するには特殊な要件が必要になります。
特殊な要件については、 開発許可ページをご覧ください。

駐車場・資材置場
農地を駐車場・資材置場に転用する場合、以下の注意事項があります。

申請人(.開発者)はだれか

自己所有地を貸駐車場として、複数の方に貸すというような場合は、農地法弟4条の許可が必要になります。
第4条許可申請の場合には、申請人(開発者)は、土地所有者本人がなります。土地所有者が、他に所有している農地が農地法違反をしている場合には、是正等が求められることがあります。
その他、複数の方の賃借が予定されている場合は、停止条件付賃貸借契約書の提出等が必要な場合もあります。
農地の賃貸・売買にともない転用する場合には、第5条許可申請になります。この場合には譲受人(開発者)が農地法違反の無いことが前提となります。


立地基準

市街地に近接した農地や生産力の弱い農地から転用されるようにするために、農地の営農条件や周辺の市街地化の状況から見て区分し判断する基準。


農地の区分 営農条件、市街地化の状況 許可方針
第3種農地 ・鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域
・市街地化の傾向が著しい区域内の農地
原則許可
第2種農地 ・市街地化が見込まれる農地
・生産性の低い小集団の農地
周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可。
第1種農地 ・良好な営農条件を備えている農地
(20ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等)
原則不許可土地収用対象事業の用に供する場合等は許可)
甲種農地 ・特に良好な営農条件を備えでいる農地
(市街化調整区域内の土地改良事業等の対象に8年以内になった農地等)
原則不許可(土地収用法第26条の告示に係わる事業の場合等は許可)
農振区域内農地 ・市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地  原則不許可
(農用地除外許可を要する)


その他の目的
農地を農地以外のものに転用する場合、転用目的によって条件が異なりますので、お問い合わせ下さい。




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